何謂建蔽率和容積率?

建蔽率是指一塊建築基地內的建築面積與建築基地的比例，而容積率是指一坪土地可以換算成蓋幾坪房子，所以建蔽率越高，可以蓋房子的地坪面積就越大，容積率越高，每一坪土地可以換算房屋的坪數就越多。

至於建蔽率與容積率的多寡，就與所在地點的土地使用分區有關，而且每個縣市的建蔽率與容積率規定又各不相同，故欲知道該建地是屬於何種土地使用分區及建蔽率、容積率之規定，應在該縣市的都發局查詢。

土地使用分區主要分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區及保護區；住宅區又可區分為住一、住二、住二之一、住二之二、住三、住三之一、住三之二、住四、住四之一，商業區分為商一、商二、商三、商四，每一個分區的建蔽率和容積率規定均不相同，買在那一區最有價值，購房前應該了解清楚才對。

一般來說，容積率以商四土地使用分區最好，以台北市為例，商四容積率是 800 ，也就是 1 坪土地可以建 8 坪的房屋，商三是 560 ，也就是一坪土地可蓋 5.6 坪房屋，所以容積率高的地段，房子可以蓋得比較高，最有投資價值。

不過建蔽率和容積率問題，只有低矮的中古屋比較需要考量，因為有重建效益，至於新屋或已蓋足的舊高樓中古屋，因為土地價值已充份使用完畢，此時要把重點放在總房價是否合理上來做考量。

如果分區是住三，除非是精華地段公寓才會有價值，因為是精華地段，原本的中古屋一坪可能只有 3、40 萬元，重建後新屋可能一坪就高達 90、100 萬元，雖然重建後可分配到的坪數減少了，但總房價卻大幅提高，還是可以獲利。一般住宅區必須在住三之一以上，才有投資價值。